Mõis - tavaline kinnisvara? On ja ei ole ka

Sajad mõisad, mis ilmestavad Eestimaad on tänapäeval meile olulised ajaloolised maamärgid ja kuigi nad räägivad ajastust, mil eestlased oma maad ei valitsenud, tunneme nende olemasolu üle uhkust.

Mõisad on aga lisaks mälestusmärkidele neid ehitanud ja omanud perekondade ajaloole ostetav ja müüdav kinnisvara, mis allub suuresti, teatud nüanssidega, turumajanduse reeglitele nagu igasugune muugi kinnisvara.

Eesti mõisaportaalis kirjutatakse nii: „Eesti Mõisate hiilgeajal sadakond aastat tagasi oli Eestis kokku 1245 peamõisat. Siia lisandus veel 108 pastoraati ehk kirikumõisat ning ligi kuussada karjamõisat – seega kokku üle kahe tuhande mõisasüdame.

2004. aasta lõpu seisuga on 1254 mõisa peahoonest enam-vähem algkujul või äratuntaval algkujul säilinud 414 hoonet ehk ligikaudu kolmandik. 93 peahoonet (7,4%) on säilinud osaliselt või tugevalt ümber ehitatuna, nii et algset välimust hoonest kaasajal enam välja ei loe. 109 peahoonest (8,7%) on alles selgepiirilised varemed - reeglina suur osa müüre või seinu. 638 peahoonet (50,9%) on hävinud, st nad on jäljetult kadunud/lammutatud, nende kohal paiknevad uusehitused või on hoonest alles vundament või madal rusuhunnik.“

Heas seisukorras või siis potentsiaaliga saada korda tehtud mõisaid on Eestis kümneid ja tõenäoliselt piisavalt varaka ostja leidumisel on peaaegu kõik neist ka müügis. Eesti majanduse kiirkasvu aastatel oli mõisa ostmine mõnedele ärimeestele prestiiži küsimus ja teada on ärimehi, kellele kuulus korraga kuni üheksa mõisat. Tänasel kinnisvaraturul on aga mõisatega tehtavad tehingud harvad. Igal aastal ostetakse Eestis 4-5 mõisat. Noortele romantikutele, kes unistavad elust kaunis looduses, ent ei ole veel jõukust varunud, on mõisad kahjuks alati jäänud kättesaamatuks mitte esmase müügihinna, vaid edasiste renoveerimiseks minevate kulude tõttu. Sellised inimesed on valinud oma unistuste teostamiseks vanad talukohad, mille taastamine on oluliselt lihtsam ja odavam.

Mõisate „turg“ on viimastel aastatel vaikne ja valdavalt on ostjateks välismaalased. Tõenäoliselt on eestimaalased liiga ratsionaalsed või puudub nägemus, mida mõisaga peale hakata. Mõisa ostmisel peab arvestama, et peale tehingu sooritamist üldjuhul suur töö alles algab ja keskmisele hinnale, mis on ca 500 000 eurot, lisanduvad prognoosimatud lisakulud.Miks siis on nii, et mõisaost on nagu üllatustelaeka avamine?

* Mõisad olid algselt palju enamat kui hoonete kompleks koos peahoonega – mõisad olid majandusüksused. Sõltuvalt kõrvalhoonete seisukorrast ja funktsionaalsusest ning mõisa juurde kuuluva maa suurusest, peaks ka tänapäeval mõisale kasutuse leidma ja seal majandustegevust edendama. See eeldab, et ostjal on idee ja ressursid idee elluviimiseks ning õnne, et sellest ideest kantud majandustegevus oleks piisavalt edukas. Paljud mõisad Eestis on ostetud näiteks jahiturismi teenuse pakkumiseks (mis eeldab liigirikka metsa olemasolu), suur osa pakuvad kultuurset meelelahutust, majutust, toitlustust, spaa-teenuseid.

* Mõisa renoveerimise ja edasise haldamise muudab väga kalliks see, et mõis on suur. Keskmisest kaasaegsest eramust on mõis kordades suurem, peahooned on keskmiselt suurusega 700- 1000 ruutmeetrit.

* Mõisa renoveerimistööde puhul on oluline küsimus, kas tegemist on muinsuskaitseobjektiga. Suurem osa mõisaid seda on ning renoveerimine peab toimuma ametkondade järelvalve all ning litsentseeritud ehitusettevõtete poolt. Renoveerimise protsess on tõenäoliselt täis ootamatusi ja meeldivaid ning vähem meeldivaid avastusi, nagu vanade hoonete puhul tavaline.

* Toetuste taotlemine mõisa renoveerimiseks on võimalik, ent vaid juhul kui plaanitakse edaspidist ühiskondlikku kasutust, oma perele elamiseks renoveerimist abikõlbulikuks ei peeta.Iga maja, mis on vana ja paksude seinadega, ei ole muidugi mõis, aga võib osutuda väga mõnusaks kohaks, kus end sisse seada. Mõisad kerkisid Eestisse selleks sobivas turusituatsioonis sajandid tagasi, praegu on elukorraldus nende ümber muutunud. Väga vähesed esialgsete omanike järglased on naasnud siia, et neile elu sisse puhuda. Loodetavasti on meil endil piisavalt palju häid mõtteid ja ressursse, et võimalikult paljud uuele elule äratada.

Indrek Migur
Maakler
Tel: +372 614 4510
Gsm: +372 510 8726
Indrek.Migur@arcovara.ee

Maakler annab nõu: milline on sinu kodu turuhind

Tihti juhtub, et oma kodu müüva inimese ootus müügihinna suhtes ei kattu osta hinnanguga. Millest sõltub kinnisvara turuhind, selgitab Arco Vara maakler Aivar Kaljulaid.

Igal kodul, olgu see siis korter või eramu, on mitu hinda – on kunagine ostuhind, omamise jooksul tehtud investeeringud, emotsionaalne väärtus ja lõpuks turuhind, millega on võimalik oma kodu edasi müüa. Kahjuks juhtub tihti nii, et koduomanikul, kes otsustab oma kodu müüki panna, lähtub ootus oma kodu müügihinna suhtes paljudest teguritest, mis reaalse tehinguni viivat hinda ei pruugi üldse mõjutada. Sellisel juhul ei aita koduomanikul kõrgemat müügihinda saada ükskõik kui vilunud kinnisvaramaakler, võibolla vaid hea juhus või mõne erilise ostja väljailmumine.

Kinnisvara turuhind, nagu muudki hinnad vabal turul, kujuneb nõudmise ja pakkumise suhtest. On aga rida tegureid ja omadusi, mis selgelt turuhinda kallutavad, ühes või teises suunas üldisest keskmisest ja nende teadvustamine aitab igaühel aru saada oma kinnisvara hinna kujunemist turul ja vältida pettumust kui müügiprotsessi alustatakse.

Kulunud ütluses, et kinnisvara hinna määrab asukoht, asukoht ja veelkord asukoht, on väga palju tõtt. Asukoha all aga ei mõelda vaid seda, kus kohas elamu asub, vaid palju muud:

• Juurdepääs, nii isikliku kui ühistranspordiga, teede ja tänavate olemasolu, seisukord, valgustatus jne. Kui pere ei plaani oma lastele transporditeenust pakkuda, on ühistranspordi võimaluste olemasolu tähtis, samuti inimeste jaoks, kellel autot ei ole.
  


• Tähtis on maja asukoha privaatsus ehk suurte magistraalide ja tiheda liiklusega tänava vahetus läheduses asuvad kinnisvarad ei ole nii hinnatud kui sama maja hoovis olev kinnisvara. Privaatsus tähendab ka teatud varjatust naabrite eest või siis täielikku isoleeritust muust maailmast. Kui akendest välja vaadates on näha, mida naabermajas lõunasöögiks valmistatakse, siis kinnisvara hinnale see hästi ei mõju.
  


• Tallinnas on ka tähtis mis suunas aknad avanevad ja milline vaade neist avaneb – eriti vanalinnas ja näiteks piki Pirita teed.

Väga oluline tegur on ümbruskond, milles kortermaja või eramu asub. Siinjuures on oluline üldmulje, korrastatus, naabermajade väljanägemine. Muidugi ka kõik, mis jääb lähiümbrusesse – lasteaed, laste mänguväljakud, kool, kauplused, vabaaja veetmise võimalused jne. Üksi elav ostja hindab aga kõrgemalt kohvikute ja lõbustusasutuste lähedust, võimalust elumere keeristest lihtsalt koju pääseda. Koeraomanik võib aga kõrgelt hinnata pargi lähedust, kus koeraga jalutamas käia.

Kui läheb müügiks ...

Kindlasti ei soovita teha suuremamahulist remonti vahetult enne müüki – pigem hädavajalik remont, et kinnisvara väga räämas välja ei näeks, sest vahetult ennem müüki tehtud kapitaalremondi kulu võrra kinnisvara väärtus ei tõuse. Kinnisvara heakorrastav remonditase tuleks läbi rääkida oma maakleriga, kes annab näpunäiteid, kuidas heakorrastada korterit nii, et kulu oleks minimaalne kuid vajalik, et saaks kinnisvara eest maksimaalse võimaliku hinna.

Kui kodu ei sisustata väga pikaks ajaks iseenda tarbeks, ei ole mõtet teha suurejoonelist remonti kasutades kulda ja karda, ülikalleid sanitaartehnikata ning mööblit kui asukoht on väheatraktiivne ning kuhu keegi elama ei kipu. Isegi väga heal tasemel remondiga piirkonna atraktiivsust ei tõsta ja sellega seonduvalt tuleb enne konsulteerida millisel tasemel remont teostada ja kas on üldse vaja remonti teha.

Korterelamutel tuleks korteriühistute vedajatel ka kätt pulsil hoida ja jälgida, et ühistu toimiks ning lubatud tööd majaga oleks tehtud ja maja ümbrus heakorrastatud. Siis on tervikuna majas müüdavate korterite hinnad kõrgemad.


Aivar Kaljulaid
Maakler
Tel: +372 614 4603
Gsm: +372 564 0565
Aivar.Kaljulaid@arcovara.ee

Lembit Tampere: Suvi on krundi ostmiseks parim aeg

Arco Vara juhatuse liige Lembit Tampere rääkis TV3 uudistes, miks on praegu just parim aeg endale krunt soetada ning millega peab ostmisel arvestama.

Täispikka videolugu saab vaadata siit: http://www.tv3play.ee/play/248892

Tallinna korterite keskmise hinna viis aprillis üles kallima kinnisvara müük

Tehingud korteriomanditega, mille hind jäi suurusjärku 400 000 - 500 000 eurot toimusid eelkõige kesklinnas ja Pirital. Kallimaid ja eksklusiivsemaid objekte ostid eelkõige välismaalased.

Pirital soetatud objektide puhul huvitusid ostjad ennekõike mere lähedusest ja merevaatest. Oluline oli ka suurus, vähemalt 120 ruutmeetrit. Kesklinnas hindavad välismaalastest ostjad aga hoone arhitektuuri ja ajalugu, viimistlus pole valikute tegemisel esmatähtis.
Enamhinnatud piirkonnad Tallinnas on vanalinn ja vanalinna lähiümbrus. Ostjad on sealgi valdavalt välismaalastest eraisikud ja välisfirmad.

Eksklusiivsema kinnisvara ostmine jätkub samas tempos ka maikuus. Meile teadaoleva info põhjal käivad hetkel Pirita linnaosas läbirääkimised mitmete suuremate korterite ostuks, tehingute hinnad jäävad seal vahemikku 400 000 - 500 000 eurot.

Tõenäoliselt võib mais jääda keskmine ruutmeetrihind aprilli tasemele. Pankade laenukampaaniatega seoses võib aga tehingute arv mais ületada aprillikuu oma.

Tehingute hulk kruntidega oli aprillis tagasihoidlik, sest hoonestamata elamumaa ostu pangad veel reeglina ei finantseeri. Tehinguid tehti pigem odavamate kruntidega, hinnaga kuni 60 000 eurot. Üle 60 000 müügihinnaga tehinguid oli suhteliselt vähe.

Hoonestamata elamumaa sektoris sel aastal olulist elavnemist oodata ei ole.

Rohkem infot Tallinna, Harjumaa ja teiste Eesti piirkondade kinnisvaraturu statistika kohta leiate siit: http://arcovara.ee/turuulevaated

Virgo Laansoo
Tallinna ja Harju piirkonna hindamise juht
Arco Vara Kinnisvarabüroo AS
+372 566 77210
Virgo.Laansoo@arcovara.ee

Tartumaa ja Tartu linna korteriturg I kvartalis

Maa-ameti andmeil tehti Tartumaal selle aasta esimeses kvartalis, 4. aprilli seisuga, eluhoonetega hoonestatud elamumaa tehinguid 79, koguväärtuses 4 547 104 eurot.

Eluruumidega tehti Tartumaal tehinguid kokku 258, kogusummas 10 825 614 eurot. Tartu linnas oli esimeses kvartalis tehtud hoonestatud elamumaa tehinguid 34, koguväärtuses 1 947 308, korteriomandiga tehti aga Tartu linnas 194 tehingut, millede koguväärtus oli 8 999 567 eurot.

Etteennustatult vähenes Tartu maakonnas kinnisvara müümine. Inimesed kohanesid euroga, kõhklusi tekitasid ka euroga seotud uued hinnad. Ostu-müügi tehinguid tehti notari juures aasta alguses vähem, tehti küll pärandi vastuvõtmisi, hüpoteegi ümberseadmisi seoses laenu refinantseerimisega ja kinkelepinguid.

Huvi müügis olevate objektide kohta on endiselt suur, järjest enam soovivad inimesed maakleritelt infot - kas nüüd on õige aeg müüa või osta.

Oma osa mängisid aasta alguses külmmad ilmad ja kõrged lumehanged. Omanikud ei saanud sageli soovijatele kinnistuid näidata, sest pereliikmed olid haiged ja ligipääsetavus objektidele oli halb. Praegusel hetkel soovivad müüjad müüki anda Tartu keskusest kaugemal olevaid objekte. Samas ostjad soovivad osta võimalikult Tartu kesklinnast, või siis Tartu lähedusest. See tendents on tingitud ka kütusehinna ja transpordikulude hinna tõusust.

Ostjad soovivad osta odavama hinnaga väiksemaid kortereid ja maju, mis oleksid heas korras, huvi on ka uute väiksemate korterite vastu Tartu linnas, kuid selliseid pakkumisi on Tartus vähevõitu.

Tüüpiline ostja on Tartu linna ja maakonna elanik, kes kasutab ostuks pangalaenu. Üüripindade osas valitseb Tartus pigem nappus kui üleküllus. Omanikud soovivad korterit välja üürida pigem ise ja üürilist ka valides – olulisem, kui kunagi varem, on aus üüri- ja kommunaalkulude maksmine ning ka korteri korrashoid.

Helgi Talviste
Maakler
Arco Vara Kinnisvarabüroo AS / Tartu osakond
+372 744 2218
+372 502 7078
Helgi.Talviste@arcovara.ee

Kinnisvaraturg Järvamaal I kvartalis

2011.a. alguse esimesed kuud Järvamaa kinnisvaravahenduses olid suhteliselt rahulikud ja loiud.

"Ärkamine" toimus aga märtsis, järsku hakkas kõigil kiire, palju oli helistamisi ja küsimisi. Samas ei saa aasta algust ka päris vaikseks pidada, jaanuaris toimus Arco Vara büroo kaudu Järvamaal 1 ost-müük (3-toaline korter) ja 3 üürivahendust, veebruaris tegime 1 ostu-müügitehingu (3-toaline korter) ja 1 üürivahenduse, märtsis aga juba 3 ostu-müüki ja läbirääkimised on jõudnud veel 2 korteriga nii kaugele, et tehinguni jõuame ilmselt aprilli alguses.

Paide linnas tervikuna toimus jaanuarikuust praeguseni 12 korteri ostu-müügitehingut, seega võib väita, et 40% tehingutest on teostatud läbi Arco Vara. Turul on rõõmustavaid märke sellest, et pangad on asunud jälle väljastama kodulaenu. Vahepeal pidid paljud noored pered otsima väga aktiivselt üürikortereid, praeguseks hetkeks on aga mitmed pöördunud pankade poole ja uuritakse laenuvõimalusi. Viimasel ajal pole kliendid pankadelt üldjuhul negatiivseid vastuseid saanud. Sageli on Järvamaa inimestel enamus osturahast juba ka olemas ja juurde laenatav summa on minimaalne. Erinevusena kunagise buumiajaga, uuritakse täna laenutingimusi kindlasti erinevatest pankadest.

Tüüpiline müügiobjekt Järvamaal oli esimeses kvartalis 1 - 2 toaline korter, maksumusega kuni 14 060 eurot. Märtsi kõige kiirema tehinguni jõudmiseni kulus kõigest kaks nädalat, selleks oli 1-toaline korter Türi kesklinnas.

Huvi kinnisvara vastu Järvamaal on üle pika aja ilmutanud ka soomlased, üldjuhul huvituvad nad suvilatest ja maamajadest. Kinnisvara hinnad välismaalt tulijaile on endiselt soodsad. Nõnda ostis üks Järvamaa juurtega, kuid praegu Londonis elav ja töötav härra, 2-toalise korteri Paides, leides, et kunagi kodumaale naastes oleks vaja üht kindlat kodukohta.

Esimese kvartali statistikat hinnates võib tõdeda, et kinnisvara müügi- ja üürihinnad on stabiliseerunud ja langustrend peatunud. Ja ega väike tõuski end kaua oodata lase – aasta ju alles algas.

Lea Kerma
Hindaja-maakler
Arco Vara Kinnisvarabüroo / Järvamaa osakond
+372 512 4236
Lea.Kerma@arcovara.ee

Investeerimissoovitus Lasnamäel

Investeerimissoovitus on mõeldud isikutele, kelle investeerimisvõime on kuni 50 000 eurot ja kes soovivad investeerida Lasnamäe korteri turule (v.a uuselamu korterid). Investeerimisperioodiks on soovituslikult 1 aasta (korteri ostmine ja investeeringu realiseerimine periood).

Põhjus miks Lasnamäe korteritesse investeerida on eelkõige selles, et turg on likviidne ehk turu hinnaga müümisel ei ületa müügiperiood 6 kuud ja objektide valik on piisav.

Vanematest korterites soovitame osta heas seisukorras hoonetes 2-3 toalisi kap. remonti vajavaid korteri hinnaga kuni 600 EUR/m2 või korralikult renoveerituid kortereid hinnaga kuni 750 EUR/M2. Välistada tuleks 1. korruse korterid v.a juhul, kui hind on väga soodne. 1. korruse korterid on Lasnamäel vähem likviidsed ja hinnad ca 10% keskmisest madalamad.

Kap. remonti vajavates korterites on mõistlik teostada renoveerimine ja paigaldada köögimööbel ja peale renoveerimist realiseerida korter. Üüritulu reeglina tulususega 5-7%, mis pole põhjus korterit hoida väljaüürimise eesmärgil. Kui osta näiteks 3-toaline kap. remonti vajav korter hinnaga 35 000-40 000 EUR ja renoveerimiskulu on ca 10 000 – 13 000 EUR koos köögimööbliga ehk renoveeritud 3-toalise korteri nn omahind on 45 000 – 53 000 EUR.

Hetkel jäävad renoveeritud 3-toaliste korterite hinnad vahemikku 54 000 – 60 000 EUR ehk 3-toalise korteri brutotulu on keskmiselt 8000 EUR. Tulumaksu maha arvestamisel ca 6300 eurot ehk tulusus on märgatavalt suurem kui tähtajalistel hoiustel, investeerimisel fondidesse või korteri üüritulul. Lisaks on võimalus oma investeeringut ise juhtida.

Investeerimiskõlblikke kortereid saab eelkõige osta omanikelt kellel korteri müümisega väga kiire ja kohtutäiturite ja pankrotihaldurite poolt korraldatud enampakkumistel. Eelkõige nende objektide hulgast valimisel tuleb välja selgitada korteriga kaasas käivad kohustused (korteri vabastamine, kommunaalmaksete tasutus jm).

Uuselamu korterite investeerimisvalik investeerimisvõimega kuni 50 000 eurot on oluliselt madalam ja reeglina on see võimalik ainult siis, kui objekt võimalik võõrandada täitemenetluses.

Arco Vara pakutavate Lasnamäe objektidega saate lähemalt tutvuda SIIN või küsi lisainfot:

Jelena Jermakova
Maakler
+372 614 4620
+372 509 9239
Jelena.Jermakova@arcovara.ee

Edukat investeerimist!

Elamuturg I kvartalis

Mart Saa
Juhataja
Arco Kinnisvarabüroo AS

Viimase seitsme kvartali jooksul on selgelt märgata Tallinna ja selle lähiümbruse korteriturul hindade stabiliseerumist. Selle taustal tundub hoonestatud elamumaa kruntide hindade stabiliseerumine ja oodatav tõus ootuspärane ja põhjendatud.

Hoonestatud elamumaa kruntidega tehtud tehingu hinnad olid nii Tallinnas kui Harjumaal esimeses kvartalis tõusutrendis, tehingute arv langes aga ca 20%. Selle põhjuseks oli ilmselgelt euroga harjumine. Järeldada võib, et müüdud on ka keskmisest kalleimaid eramuid. Arco Varale teadaolevalt oli 2011.a. I kvartalis müüdud kalleima eramu hind Tallinnas 850 000 eurot (Pirita) ja Harjumaa kaugeimas vallas ca 390 000 eurot (eksklusiivne palkelamu, mere lähedus). Kokku võttes võib tõdeda, et Harjumaa ja Tallinna hoonestatud elamumaa hinnad on praeguseks tõusnud 2006.aasta tasemele.

Kallimat hinda makstakse täna ainult hea ehituskvaliteedi ja planeeringu ning korraliku viimistlustaseme puhul. Keskpärases seisukorras või mittekvaliteetse viimistlusega, samuti kasutuses olevate elamute müümine on keeruline. Reaalne tehing sünnib neil puhkudel tavaliselt renoveerimist vajavate objektide hinnatasemel. Huvi puudub ka pooleliolevate ehitiste vastu kuna turul on piisavalt valmis elamuid. Nn. põlluarendused ei paku ostjaile mingit huvi v.a. ülisoodsad pakkumised, kuid selliseid on aruharva. Müügiperiood on veninud eelnevate aastatega võrreldes pikemaks, ostja võtab otsuse langetamiseks ja kaalumiseks aega. Eramute müügiperioodid pikenesid 2008. Ja 2009. Aastal, 2010.aastal jäi korterite keskmine müügiperiood ca 6 – 9 kuu ja elamute puhul 8 – 12 kuu juurde.

Korteriturg on aasta alguses käitunud igati ootuspäraselt, kvartali keskmine tehingute arv jäi tasemele 394 tehingut kuus. Pinnaühiku keskmine hind näitab stabiilset positiivset trendi. Alates 2010. aasta märtsist kuni 2011.aasta märtsini on keskmine pinnaühiku arv kasvanud ca 8%, eelmisel kuul oli keskmine korteri ruutmeetri hind Tallinnas 934 eurot. Tallinna kesklinna vanemate korterite ruutmeetri keskmised hinnad jäävad vahemikku 1 000 kuni 1 280 eurot, magalarajoonide vanemate korterite hinnad aga vahemikku 640 – 830 eurot ruutmeetri eest.

Järelturul on häid kortereid siiski vähe ja nõudlus on suur igas ajas väärtust omavale kinnisvarale. Uute korterite hinnavahemikud on vastavalt nende asukohale 1 400 kuni 1 725 eurot ning 960 kuni 1 280 eurot.

Arco Vara enda uusarenduste müügitempo oli esimeses kvartalis lausa rekordiline ning jättis mulje, et ostjail kulus euroga kohanemiseks kõigest üks kuu. Üks põhjusi peitub kindlasti ka uute korterite pakkumise olulises vähenemises, kuid 2010. Ja 2011. Aasta toob siin suuri muutusi, kui valmivad mitmed suured arendused Kodukoldes elamurajoonis, Soo ja Vabriku tänaval, Mäepealse ja Sipelga projektid Mustamäel, Pärnaõue projekt Haaberstis, Uus-Tatari, Kreutzwaldi, Villardi, Ravi, Kaupmehe ja Tatari tänava ning Tartu maantee arendus.

Kokkuvõtteks võib öelda, et inimesed on hakanud majandussurutisest üle saama ja me liigume elavneva, kuid lähiajal veel mitte olulisi hinnatõuse pakkuva turu suunas. Ka pangad on laenukraane pisut lahti keeramas ning mitmed neist tulevad teises kvartalis turule suuremate kampaaniatega.