Tallinna korteriturg jaanuaris

Jaanuaris Tallinna korterite hinnad suurimates linnaosades veidi kerkisid.
Täpsemalt loe SIIT

Eesti elamispindade turu 2009. aasta kokkuvõte ja tulevikutrendid

Makromajanduse üldised trendid
Eesti makromajandust, nii nagu enamikku majandussektoreid üldiselt, iseloomustas langev kurss ja seda SKP languse näol. Majanduslanguse tempo aeglustus ootuspäraselt aasta teises kvartalis ning alates kolmandast kvartalist võis täheldada ka SKP languse aeglustumist, mil see jõudis mullusega võrreldes 15,6% piirile. Aasta neljandas kvartalis oli SKP languseks 9,4% ning aasta keskmiseks languseks võrreldes 2008. aastaga oli 14%, vastates seega Eesti Panga sügisel avaldatud majandusprognoosile.

Tarbijahinnaindeks tõusis Statistikaameti andmetel detsembris 0,1% võrreldes novembriga ning langes 1,7% võrreldes 2008. aasta detsembriga. Novembris 2009 täitis Eesti ka Maastrichti inflatsioonikriteeriumi. Eesti Panga hinnangul täidab Eesti kevadel toimuva korralise hindamise ajal kõik Maastrichti kriteeriumid, mis tähendab, et euro-ootus võib endaga kaasa tuua kinnisvaraturu mõningase elavnemise.

Kuigi baasintressimäärad olid 2009. aasta lõpuks madalad, lükkasid ettevõtted ja eraisikud investeerimis- ja tarbimisotsuseid edasi. Kuna sise- ja välismaine nõudlus oli madal, kasutasid majapidamised ja ettevõtted eelkõige sisemisi reserve, piirasid tarbimist ning olid investeerimisotsustega ettevaatlikud. Hoolimata sellest säilis turul konkurentsivõimelisus ning võrreldes aasta esimese poolega võis märgata stabiliseerumist ka finantssektoris.

Lühiülevaade kinnisvaraturust 2009. aastal

2009. aastal teostati 26464 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on ligikaudu 23% madalam võrreldes aastaga 2008. Tugevat langustrendi võis täheldada ka hindade puhul: kui 2008. aastal oli keskmiseks ostu-müügitehingu maksumuseks 988000 krooni, siis 2009. aastal oli sama näitaja 681000 krooni. Hinnad langesid niisiis ligi 31%, jõudes samasse hinnaklassi 2004. aasta keskmiste müügihindadega.

Tehingud elamispindadega ning keskmised hinnad

Korteriomanditega teostati 2009. aastal kümnes Eesti suuremas linnas Maa-ameti detsembrikuu andmetel kokku 6411 ostu-müügitehingut. Neist suurem osa leidis aset Tallinnas, kus tehti 4384 tehingut, mis on 34% vähem kui aastal 2008. Tallinnale järgnesid Tartu 768 tehingu ja 47%-lise langusega ning Narva 424 tehingu ja 19%-lise langusega. Enim langes korteritehingute arv Paides ja Viljandis, vastavalt 74% ja 54%. Kõrgeimad keskmised ruutmeetrihinnad olid ootuspäraselt Tallinnas ja Tartus, kus keskmised hinnad olid vastavalt 13622 EEK/m² ja 11667 EEK/m², hinnalangus võrreldes aastaga 2008. oli vastavalt 37% ja 33%. Enim odavnesid korterid Narvas ja Paides, kus keskmiseks ruutmeetrihinnaks oli vastavalt 4969 EEK ja 4804 EEK, langus võrreldes aastaga 2008 oli antud linnades vastavalt 53% ja 46%.

Eramutega teostati üheksas maakonnas eelmise aasta 11 kuu jooksul 1779 ostu-müügitehingut, suurem osa neist leidis aset Harjumaal. Hoonestatud elamumaadega teostatud tehingute keskmised hinnad langesid Harjumaal 2009. aasta jooksul märgatavalt. Kui aasta esimeses kvartalis oli keskmiseks tehinguhinnaks 2,36 mln krooni, siis teises kvartalis oli see näitaja 1,75 mln krooni ja kolmandas 1,43 mln krooni. Keskmiseks languseks võrreldes 2008. aastaga oli 27%.

Harjumaal võis aasta teises pooles täheldada korteritehingute arvu püsivat tõusu. 2009. aasta kolmandas kvartalis tehti Harjumaal 1630 ostu-müügitehingut, mis on 53% rohkem kui esimeses kvartalis, ent 20% vähem kui samas kvartalis aasta varem. Keskmiseks tehinguhinnaks kujunes 690000 krooni, mis on 25% vähem kui esimeses kvartalis. Tehingute arv jõudis 2008. aasta tasemele, ent hinnad langesid samale tasemele, mis 2005. aastal. Sama trendi võis märgata Tallinna linnas, kus tehingute arv tõusis, ent hinnad langesid ligi 25%. Hinnad langesid eelkõige järelturu ja kehvema kvaliteediga korteritel. Uutel korteritel võis täheldada aasta viimases kvartalis hinnalanguse peatumist.

Kuna viimase aasta jooksul pole Tallinnasse uusi kortereid praktiliselt juurde ehitatud ja enne 2010. aasta lõppu pole elamuturule ka midagi lisandumas, siis on paremad pinnad juba müüdud ja uued korterid muutumas defitsiidiks. See aga tähendab, et uute elamispindade puhul pole enam vaja hindasid langetada, pigem võivad need hakata hoopis tasapisi kerkima.

Tartumaal oli languses nii korteritehingute arv kui ka keskmine ruutmeetrihind. Aasta jooksul sõlmiti 772 ostu-müügitehingut keskmise ruutmeetrihinnaga 11660 krooni, võrreldes 2008. aastaga on tehingute arv langenud 45% ning hind 33%.

Pärnumaal võis täheldada sarnast trendi Tartumaaga. Ostu-müügitehinguid teostati varasemast vähem, müügiperioodid pikenesid ning müügis olevate korterite hulk suurenes. Korterite tehinguhinnad on võrreldes eelneva aastaga langenud kuni 50%

Viljandimaal langesid korterite hinnad võrreldes aasta algusega 10-20%. Rohkem langesid halvemas seisukorras olevate korterite hinnad, kuna pakkumiste rohkuse tõttu on nõudlus nende järele vähenenud. Renoveeritud korterite hinnad langesid vähem. Enim oli nõudlust korterite järele hinnavahemikus 5000-7000 EEK/m².

Läänemaal oli hinnalangus ca 15%. Võrreldes esimese kvartaliga tõusis kolmandas kvartalis tehingute arv 13-lt 27-le. Võrreldes 2008. aastaga oli müügiperiood oluliselt pikenenud.

Virumaal I ja II kvartalis toimus võrdlemisi suur hinna langus ning huvi kinnisvaratehingute vastu oli madal, nappis investeeringuid. Eriti drastiline oli olukord Ida-Virumaal, kus paljud tehingus jäid ostjate likviidsus probleemide tõttu sooritamata. Aasta teisel poolel hinnalangus aeglustus ja piirkonniti kasvas huvi ka kinnisvaratehingute vastu.

Teisi maakondi iseloomustas eelkõige suhteliselt madal tehingute arv, müügiperioodi tuntuv pikenemine ning jätkuv hindade langus.

Järeldused 2009. aastal valitsenud trendidest ja väljavaated käesolevaks aastaks

Kuna korteriomandite tehingute arv on viimased kolm kvartalit olnud tõusuteel, võib sellest välja lugeda lootust elamispindade turu aktiveerumisele. Kuigi inimeste finantsvõimalused on piiratumad kui varem, eelkõige palkade kärpimisest tingituna, on ka hinnad muutunud varasemast märksa taskukohasemaks. Seetõttu võib 2010. aastaks prognoosida elamispindade turu stabiliseerumist mõõdukas tempos ning väljumist nn kriisi mentaliteedist, et „kõik läheb veelgi odavamaks ja ootame veel“. Just praegu on parim aeg püsiväärtusliku kinnisvara soetamiseks!

Varasemaga võrreldes on kinnisvara ostja muutunud teadlikumaks. Majanduslangus on kinnisvaraturgu oluliselt puhastanud. Inimesed loevad rohkem raha ja tahavad selle eest saada kvaliteetset kaupa. Odavate „papist paleede“ aeg on läbi. Asukohale lisaks mängivad uute objektide puhul järjest enam rolli madalad haldus- ja küttekulud, energiasäästlikus ja kinnisvarafirmade ning arendajate poolt pakutavad garantiid.

Tänane euribori tase on laenuvõtjale väga soodne ja pankade soov taas laenu anda tõusnud, küll aga on pangad oma riskimarginaale tõstnud. Kuna hoiuste intressid on viimase poole aasta jooksul tublisti langenud, siis pole raha kogumine pangaarvele enam kuigi atraktiivne, investeerimine kinnisvarasse on märksa tulutoovam.

Mart Saa
Arco Vara Kinnisvarabüroo AS juhatuse liige

Halduskulude kokkuhoiu võimalused ja nipid

Millised on kokkuhoiukohad laos/tootmispinnal/kontoris? Milliseid nippe kasutatakse ja kui suurt säästu need annavad?

Vastab Arco Vara Kinnisvarabüroo haldusosakonna juhataja Joel Soomer:

Täheldada on, et nii büroopindade kui ka lao- ja tootmispindade omanikud hoiavad kokku üldkasutatavate ja mittekasutatavate ruumide küttelt ja elektritarbimiselt. Üldkasutatavate ruumide kütte temperatuur keeratakse mõni kraad vähemaks ning valgustite arvu vähendatakse. Näiteks, kui koridoris on 2 rida valgusteid, keeratakse üle ühe välja. Kui üks lamp tarbib elektrit tunnis 72 w ja 10 lampi välja keerata, teeb see ööpäevas 17 kw kokkuhoidu ja 30 päevas 518 kw kokkuhoidu. Rahaliselt tähendab see kokkuhoidu kuus veidi üle 1000 krooni. Üldkasutatavates ruumides kasutatakse ka reeglina nõrgemaid elektripirne.
Samuti näeme, et soojades garaažides ja ladudes langetatakse kütte temperatuuri, et hoida kulud madalamal tasemel.

Büroopindadel valgustuse ja küttega nii suurt märgatavat kokkuhoid ei saavuta, kuna tööruumides peab püsima piisav valgustus ja küte. Küll aga oleme täheldanud, et mõned väiksemad kontorid on hakanud ise oma ruume koristama ning on paigaldatud enda kontoripinna elektriarvesti.

Kui hoonel on haldusteenuse pakkuja, küsitakse ka ajutist hinnalangetust. Lepingute katkestamisi üldiselt ei ole, kuna omanikud on aru saanud, et kui keegi hoonel kogu aeg silma peal ei hoia, võivad hilisemad hooldus- ja remondikulud ületada tunduvalt igakuist tasu teenuse pakkujale. Suuremates büroo- ja tootmisüksustes eelistatakse teenusepakkujat, kuna eraldi inimese palkamine on kulukam. Katuselt lumekoristus on täna väga aktuaalne, kui seda õigel ajal ei tehtud, hakkas vesi ruumi sisse pressima, rikkudes kontorilaed ja –sisustust, samuti vigastab vihmaveesüsteeme ja kujutab ka otsest ohtu.


Joel Soomer, e-kiri: Joel.Soomer@arcovara.ee

Kommentaar äripindade teemal: Kui suur on laopindade vakantsus ja praegused rendihinnad? Millised on tulevikutrendid?

Uued ning kaasaegsed lao- ning tootmishooned on valminud peaasjalikult täienenud valikuga tehnoparkidesse, kus on olemas ehitusküps krunt koos hoonetele vajaliku tehnovarustusega. Samuti vastavad tehnoparkidesse rajatud uued hooned valdavalt ka kõikidele kaasaja nõuetele: lisaks optimaalses mahus abiruumide (kontori- ja olmeruumid) olemasolule on pinnad reeglina varustatud ka kaasaegsete tehniliste võimalustega (kommunikatsioonid, laadimisplatvormid). Reeglina on rajatud uued pinnad ka hea kauba juurdepääsuga, avatud planeeringuga, mis vastavalt vajadusele võimaldab ka vaheseinte lisamist ja piisava töökõrgusega (ca 10-12 m). Lisaks moodustavad tehnoküladesse koondunud ettevõtted ka teatud sünergilist kooslust, kus erinevad ettevõtted oma tegevusaladega üksteist täiendavad. Viimase pooleteise aasta jooksul on aga ehitustegevus oluliselt langenud. Tulenevalt keerulisest ja ebakindlast üldisest majandussituatsioonist on ettevõtete pinnavajadus reeglina vähenenud ning ehitamise asemel eelistatakse alternatiivina tootmisruume üürida.

Kui peamiselt on uusi lao- ja tootmispindu ehitatud omatarbeks, siis tulenevalt hetke majandusolukorrast on mitmed ettevõtted tootmist koondanud ning omakasutusest vabaks jäänud vakantsed pinnad on jõudnud üüriturule. Majanduslangusest tingituna on lao- ja tootmispindade pakkumine käesoleval aastal drastiliselt tõusnud, peamiselt on pakkumises Tallinna linnas asuvad erinevad renoveeritud ja renoveerimist vajavad B ja C kvaliteedi pinnad, mis osaliselt või täielikult ei vasta kaasaja nõuetele. Antud pindade pakkumismahu ja vakantsuse tõus on osaliselt tingitud ka asjaolust, et pindade senised kasutajad on kolinud Tallinna linna lähedusse vastvalminud kaasaegsetele pindadele. Kuna lao- ja tootmispindade pakkumine ületab seega hetkel selgelt nõudlust, on oluliselt langenud pindade üürihinnad kõikides kvaliteediklassides.

Lao- ja tootmispindade netoüürimäärad Tallinna turupiirkonnas
A klass - 50 - 65 kr/m²/kuus
B ja C klass - 10 - 40 kr/m²/kuus

Detailsemalt Arco Vara turuülevaates või küsige äripindade maaklerilt Toomas Naskalt, e-kiri: Toomas.Naska@arcovara.ee.

Lisandus üle 200 000 m2 kontoripindu

Möödunud aasta esimese kolme kvartaliga on sarnaselt 2008. aastaga kontoripindadele oluliselt enam väljasta­tud kasutuslube kui ehituslube, vahendas Arco Vara värs­ke turuülevaade. See on ka mõistetav, kuna 2006. ja 2007. aastal hüppe­lises mahus ehitusloa saanud kontoripinnad on valminud (või valmimas) ning võetakse vähemalt dokumentide koha­selt kasutusse.

2008. aastal valmis ja sai ka­sutusloa 149 600 m2 uut kontoripinda Tallinnas ning Harjumaal ja 2009. aasta esi­meses kolmes kvartalis on vastav maht vastavalt ehitisregistri statistikale olnud 210 900 m2. Osaliselt on kasutusluba antud juba kehtiva kasutusloaga hoonele, kuid muudatuste tõttu välisfassaadis või kandvates konstruktsioonides, on hoonele väljastatud uus kasutusluba.

Artikkel ilmus 1. veebruaril Äripäevas.

http://www.arcovara.ee/uudised/kinnisvaraturu-uudised/398/lisandus-üle-200-000-m2-kontoripindu

Uko Paasik arendustegvusest: "Nüüd on kõige õigem aeg oma projekte teostama hakata. Ehitushind on soodne ja turul heade projektide defitsiit".

Eelmisel aastal valiti sind Arco Vara Aasta Arendajaks 2009, palju õnne! Kuidas sa üldse sattusid Arco Varasse ja millega varem tegelesid?

Sirvisin kunagi ühes pubis ajalehte ja märkasin kuulutust, kus Arco Vara otsis "megaprojektile" (Ahtri 3) projektijuhti. Asi tundus väga huvitav ja uurinud tausta, võtsingi ühendust. Kahjuks sellel korral jäi siiski meie koostöö katki, kuna antud projekt ei saanud loodetud kulgu. Möödus ligi aasta kui helises telefon ja mind kutsuti uuesti Jõe tänavale. Seekord oli asi kiire ja lihtne ning 06.01.2009 asusin tööle. Arco Varasse tulles ma mingit olulist karjäärimuutust läbi ei teinud. Kinnisvara arendamisega olen tegelenud üle kuue aasta

Oled töötanud Arco Varas 1 aasta, meenuta seda aega mõne sõnaga.
Meie, Arco Arenduse, meeskond on väike aga väga tubli. Mul on suurepärased töökaaslased, kes muutsid minu sisseelamise palju lihtsamaks ja ladusamaks. Firma on oma töötajate nägu ja see nägu mulle meeldib.

Eelmisel aastal lõppes Kodukolde projekti üks etapp, meenuta sellega seoses häid ja halbu aegu.

Kodukolde eelmise etapi arendusse lülitusin siis, kui oli valmis ehitatud juba maja karp. Tegime koos arendustiimi ja ehitajaga ära suure töö, et muuta olemasolevat planeeringut veel paremaks ja anda majadele suurepärane lõppviimistlus.

Edasised plaanid seoses Kodukolde projektiga?

Teeme seda, milles oleme parimad. Eesmärk on lihtne! Kulusid ja kvaliteeti tasakaalus hoides, luua midagi, mille üle uhkust tunda.

Milliste projektidega sa veel hetkel tegeled?

Olen tegev rohkemal või vähemal määral kõikides arendusprojektides, aga põhitähelepanu koondub hetkel loomulikult Kodukolde uutele majadele.

Sa oled õppinud kinnisvara haldamist, kas sellest on olnud palju abi ka praeguses töös?

Kuna Eestis kinnisvara arendamist otseselt keegi ei õpeta, tuli valida teine parim eriala. Antud õppeprogramm sisaldus nii kinnisvara, ehitus- kui ka majandusaineid, mida nüüd igapäevaselt töös kasutada saan. Lisaks sain ka aimu, mis tehakse kinnisvaraga peale seda, kui see valmis on ehitatud ning müüdud. Usun, et tegin arvestades oma praegust ametit kõige õigema valiku.

Millega vabal ajal tegeled ja millised on sinu hobid?

Enamus vabast ajast pühendan oma kallile elukaaslasele ja äsja aastaseks saanud ning oma esimesed sammud teinud pisitütrele. Lisaks püüan korda nädalas ka ennast sportlikult liigutada. Tore on ka aeg-ajalt lahti teha AutoCAD ja mõnele sõbrale ilus elamine paberile panna.

Sinu nägemus 2010 kinnisvaraturust, eriti mis puudutab arendustegevust?

Kellel on ressurssi, siis nüüd on kõige õigem aeg oma projekte teostama hakata. Ehitushind on soodne ja turul heade projektide defitsiit.


Uko Paasik
Projektijuht
Arco Investeeringute AS
e-kiri: Uko.Paasik@arcovara.ee


Blogis Angela Kurvits, Arco Vara AS Personalispetsialist